Hypoteční kalkulačka 2026

Hypotéka bude nejspíš největší půjčka, kterou v životě podepíšeš. Kalkulačka ti spočítá měsíční splátku a kolik bance za celou dobu přeplatíš na úrocích. Počítá klasickou anuitu: splátka je každý měsíc stejná, jen se postupně mění poměr jistiny a úroku.

Jak se počítá měsíční splátka hypotéky?

Vzorec pro anuitní splátku vypadá takhle:

M = P × r × (1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1)

• P je jistina (kolik si půjčuješ)
• r je měsíční úroková sazba (roční sazba dělená 12)
• n je počet měsíčních splátek (roky × 12)

Na začátku splácení jde velká část splátky do úroků. Postupně se poměr obrací a ke konci splácíš hlavně jistinu. Proto ti předčasné splacení ve druhé polovině hypotéky ušetří míň, než by se zdálo. Úroky jsou v té době už z velké části zaplacené.

Příklad: byt za 5 milionů

Máš milion naspořený, chceš si půjčit 4 miliony na 30 let, banka ti nabídla sazbu 5,2 %.

• Měsíční splátka: 21 964 Kč
• Celkem zaplatíš: 7 907 197 Kč
• Přeplatek (úroky): 3 907 197 Kč
• LTV: 80 %

Kdyby ti banka dala 4,5 % místo 5,2 %, splátka klesne na 20 267 Kč a na úrocích ušetříš přes 600 tisíc. Proto se vyplatí srovnávat nabídky a vyjednávat.

Co ovlivňuje výši splátky

Faktor	Dopad
Úroková sazba	Každý 0,5 p. b. dolů = ~1 200 Kč/měs míň při 4M na 30 let
Doba splatnosti	Delší doba = nižší splátka, ale mnohem vyšší přeplatek
Vlastní zdroje (LTV)	Pod 80 % LTV bývá sazba nižší, banky tam dávají nejlepší podmínky
Typ nemovitosti	Byt v Praze má lepší podmínky než rekreační chata
Bonita klienta	Stabilní příjem, žádné další úvěry, dlouhý zaměstnanec = lepší sazba

Pravidla ČNB pro hypotéky 2026

Česká národní banka drží limity, aby banky nepůjčovaly přehnaně:

• LTV 80 %: obecný limit. Na 5milionový byt si můžeš půjčit nejvýš 4 miliony.
• LTV 90 %: výjimka pro žadatele pod 36 let, kteří kupují vlastní bydlení.
• Výjimka 5 %: banka smí každé čtvrtletí překročit LTV limit u 5 % objemu nových hypoték. Pro ojedinělé případy.
• DTI a DSTI limity: ČNB je deaktivovala (DSTI od července 2023, DTI od ledna 2024). Banky ale samy často kontrolují, jestli celkový dluh nepřesáhne 8–9násobek ročního příjmu.

Od dubna 2026 zavedla ČNB doporučení 70 % LTV a DTI 7 pro investiční hypotéky (3. a další nemovitost nebo koupě na pronájem). Na vlastní bydlení se to nevztahuje.

Další náklady okolo hypotéky

Kromě měsíční splátky počítej s tímhle:

Při sjednání (jednorázově):

• Vklad do katastru nemovitostí: 2 000 Kč papírově, 1 600 Kč online (sleva 20 % od 2025)
• Odhad nemovitosti: 0–5 000 Kč (většina bank nabízí zdarma přes interní odhad)
• Poplatek bance za zpracování: typicky 0 Kč (Wüstenrot si účtuje 0,8 % z objemu, ostatní velcí hráči zrušili)
• Daň z nabytí nemovitosti: zrušena v roce 2020, neplatí se

Každý měsíc navíc ke splátce:

• Pojištění nemovitosti (banka vyžaduje vinkulaci): byt 300–500 Kč, rodinný dům 500–1 000 Kč
• Dobrovolné pojištění schopnosti splácet: 4–10 % měsíční splátky (banka za něj často nabídne slevu na úroku)

Pozor na fixaci

V kalkulačce počítáme splátku, jako by sazba zůstala stejná celých 30 let. Ve skutečnosti se sazba fixuje na 3, 5, 7 nebo 10 let. Po konci fixace ti banka nabídne novou sazbu podle aktuálního stavu trhu.

V roce 2026 je nejčastější volbou 3letá fixace. Lidé sází na to, že sazby klesnou a za 3 roky budou moct refinancovat levněji. 5letá fixace dává víc jistoty za o něco vyšší sazbu, rozdíl bývá v desetinách procentního bodu. Nad 7 let už si dnes hypotéku vezme málokdo.

Pokud by se sazby po 5 letech zvedly třeba na 7 %, zůstatek jistiny bude kolem 3,68 milionu a nová splátka na zbylých 25 let skočí na 26 034 Kč. To je o zhruba 4 000 Kč měsíčně víc než dnes. S tím počítej, zvlášť když jsi s rozpočtem natěsno.